Červnové zasedání zastupitelstva bylo mimořádně dlouhé, trvalo více než 6 hodin. Velká část zasedání byla věnována problematice potenciální lokality pro bydlení – Ponětovské. Jedná se o cca 5 hektarovou lokalitu na konci ulice Ponětovské, určené územním plánem k zastavění rodinnými domy od roku 2007.
Celý záznam jednání zastupitelstva můžete zhlédnout ZDE.
Lokalitu Ponětovská řeší město dlouhodobě, v územním plánu je určena k zastavění od roku 2007. Zhruba od této doby se pozemky v této lokalitě město snaží také prodat. V minulosti dokonce za značně nestandardních podmínek viz ZDE.
Současné zastupitelstvo souhlasilo se záměrem prodeje pozemků v lokalitě Ponětovská v roce 2017. K záměru se přihlásil jediný uchazeč – firma Altilia home,s.r.o. a nabídla za nezasíťované pozemky města 1490Kč/m2. Podrobnější údaje včetně návrhu kupních smluv najdete v pravidelně zveřejňovaných podkladech zastupitelstva ZDE.
Podstatnou informací je, že pozemky města jsou v lokalitě od sebe odděleny cca 18 000m2 soukromého vlastníka, který může do výstavby v lokalitě významně vstoupit a začít okamžitě stavět bez účasti města.
Celý rok probíhala příprava prodeje: především se jednalo o podobu lokality tzn. způsob jejího zastavění, kdy město by chtělo udržet rozumnou velikost stavebních pozemků, podlažnost zástavby, dobrou veřejnou infrastrukturu. Dále byly důležité kvalitní smlouvy pro město: aby zástavba nemohla být změněna bez souhlasu města a zajištění veřejné infrastruktury apod.
Výsledkem jednání byla zastupitelům předložená a prezentovaná studie proveditelnosti, objemová studie a projektová dokumentace pro územní řízení na celkem 69 rodinných domů, jednotlivých či dvojdomů, typově omezených s definovanou uliční čárou, parkovacími místy jak soukromými, tak veřejnými. Předloženy byly také kupní smlouvy.
Výhrady zastupitelů, a to výhradně opozičních, se týkaly několika otázek:
Nízká cena
Nabídnutá kupní cena 1490 Kč za metr čtvereční se jevila zastupitelům jako nízká.
Jako argument k údajně nízké ceně byly uváděny realizované prodeje jednotlivých zasíťovaných pozemků pro rodinnou výstavbu ve Šlapanicích, kdy se ceny pohybují ve výši od 3 200/m2, ale i výrazně vyšší.
Každý rozumný člověk ale chápe, že pozemky města nejsou zasíťovány a budou tedy vyžadovat vybudování všech sítí, dále přeložku vysokého napětí, vybudování chodníků, komunikací a společných veřejných prostranství. Znalecký posudek města fakticky nabídnutou cenu potvrdil, uváděl totiž cenu 1449Kč/m2. Málokdo z laiků však dokáže reálně vyhodnotit náklady a započítat je do ceny pozemků.
Po společné diskuzi pro klid zastupitelů i občanů nakonec zastupitelstvo jako odborný doplňující podklad schválilo pořízení kontrolního znaleckého posudku. Kontrolní posudek poslouží zastupitelům jako další vodítko o výši ceny pozemků v nově developované lokalitě.
Možnost developmentu lokality městem = větší zisk pro město
Opoziční zastupitelé také v souvislosti s cenou opakovaně žádali, aby lokalitu zasíťovalo a pro výstavbu připravilo samotné město a pozemky rozprodalo výhodněji samo. Zde uvedl věcné argumenty, totiž ceny výstavby nových sítí, komunikací, přeložek sítí a další související náklady jako vytvoření projektové dokumentace, povolovací řízení a personální zajištění této masívní akce přítomný zástupce developera, který se snažil zastupitelům přiblížit problematiku developmentu lokality včetně aktuální nejistoty s poskytováním hypotečních úvěrů.
Proti této variantě stojí na první pohled skutečnost, že do pozemků by město muselo nejdříve výrazně investovat (zřejmě minimálně 20 mil. Kč). Muselo by vše zajistit také personálně, a to v situaci, kdy aktuálně musí řešit mnohdy až havarijní stav současných sítí a komunikací ve městě. Následně by teprve prodávalo: za jakých podmínek a hlavně komu? Šlapanickým občanům, jak občas zaznívá? Kdo by je vybíral a na základě čeho? Nebyla by preferována jen určitá, a to velmi malá skupina občanů oproti ostatním, kteří by tuto možnost nedostali? Nedopadlo by město obdobně jako v případě bytů Švehlova? Na tyto otázky zastupitelstvo uspokojivou odpověď nemá.
Zastupitelé si nakonec jako doplňující podklad vyžádali odborné posouzení nákladů na případný development lokality, aby lépe mohli posoudit i tuto možnost.
Dopravní napojení lokality
Jedním z argumentů, který zazníval, byla velká dopravní zátěž, kterou nová lokalita přinese. Reálně by se u 69 rodinných domů mohlo jednat až o 140 aut navíc.
Město má dlouhodobý záměr vybudování spojky mezi ulicemi Ponětovskou a Jiříkovskou ulici, která by navázala na ulici Zemědělskou a odvedla část dopravy ze středu města přímo na širší silniční síť (v tomto případě starou vyškovskou silnici, příp. D1). Zastupitelstvo zde schválilo přípravu studie proveditelnosti této komunikace.
Chybějící občanská vybavenost
V diskuzi zaznělo, že v lokalitě chybí občanská vybavenost, např. obchod nebo mateřská škola. Nebo také, že tyto pozemky by město mělo využít pro vybudování seniorského bydlení apod. K tomu je potřeba říci, že občanskou vybavenost a její umístění si obec určuje v územním plánu podle toho, kde a jaký typ ploch se má v budoucnosti budovat. Do této lokality šlapanický územní plán (ani jeho tehdejší zpracovatel, ani tehdejší zastupitelstvo) nenavrhnul.
Představa samostatného obchodu pro lokalitu o 69 rodinných domech je v dnešních podmínkách víceméně utopií, jak ukazuje praxe. Malým obchodům v obdobných lokalitách nedáváme my, zákazníci, šanci na přežití. Navštěvujeme a vyžadujeme velká obchodní centra.
Stejně tak budování samostatné školky pro toto množství rodinných domů se nejeví jako příliš efektivní řešení, město tyto záměry sleduje jinde (přesun knihovny a vybudování MŠ).
Seniorské bydlení se pak už jevilo v diskuzi jako ryze účelový pokus. Hlavně z toho důvodu, že prakticky všichni hlavní aktéři diskuze na zasedání, ať z KDU-ČSL, TOP09 (v té době Hnutí pro rozvoj Šlapanic) či ODS,
byli u tvorby územního plánu (dále ÚP) v minulosti,
byli i u této konkrétní změny ÚP v roce 2007,
byli dokonce součástí nově připravovaného ÚP v letech 2009-2014,
byli také u přípravy pokynů pro zpracování 2. návrhu nového ÚP v roce 2015
a byli u projednávání studie proveditelnosti této lokality v roce 2017.
Ani v jednom případě neřekli, že chtějí do této lokality umístit občanskou vybavenost! Probudili se až při projednávání konkrétního záměru zástavby. Tento způsob řízení města má ke koncepčnosti velmi daleko.
Protože opravdu tato část rozhodování spadá do přípravy ÚP, ponechalo zastupitelstvo nakonec tuto část diskuze bez reakce.
Důvěryhodnost uchazeče o koupi pozemků
Jednání byli přítomni jednatelé společnosti Altilia home, s.r.o. , vysvětlili důvody založení společnosti: jedná se o častý požadavek bankovních domů, které chtějí mít pro větší záměry novou, nezatíženou a snadno kontrolovatelnou společnost. Tento častý způsob developmentu nakonec přiznali i opoziční zastupitelé. Jak se ukázalo prověřením předchozích pokusů o prodej lokality, tento způsob sami v minulosti dokonce akceptovali viz data nově zakládaných společností v našem článku ZDE. Odprezentovali i další referenční developerské projekty, menší i srovnatelné velikosti.
Co dodat závěrem?
- Je s podivem, že s argumenty proti prodeji a především výstavbě v lokalitě přicházejí subjekty jako KDU-ČSL, TOP09 či ODS, které se lokalitu pokoušely již samy prodat a které zástavbu lokality fakticky naplánovaly.
- Je s podivem, že s kritikou ceny přicházejí stejné subjekty KDU-ČSL, TOP09 či ODS, které samy chtěly realizovat prodej za výrazně nižší cenu.
- Je s podivem, že tyto subjekty kritizují cenu, když samy schválily a realizovaly prodeje městských pozemků za cenu 600 Kč/m2 pod plánovanou průmyslovou zónou. A to včetně strategického pozemku pod Tuřankou – tedy případného propojení Šlapanic k D1.
- Je s podivem, že všechny tyto subjekty nevzdechly na dopravní dostupnost a obslužnost či občanskou vybavenost v době, kdy daly souhlas výstavbě Brněnských Polí, které znamenají nárůst počtu obyvatel Šlapanic o min. 700 obyvatel (tedy o téměř 10%).
Naším cílem není válcovat opoziční zastupitele, ale zajistit nejvýhodnější postup pro město a naše občany: koaliční zastupitelé vzali námitky opozičních uskupení vážně v zásadních bodech a zastupitelstvo v tuto chvíli prodej pozemků neschválilo. A vyžádalo si doplnění podkladů o kontrolní znalecký posudek a odborné posouzení nákladů na development lokality a přípravu studie proveditelnosti pro spojovací komunikaci mezi ulicemi Ponětovskou a Jiříkovskou.
Pro vyloučení manipulace a zvýšení transparentnosti jednání města mají možnost navrhnout znalce nebo znalecký ústav k vypracování posudku právě opoziční volební uskupení v zastupitelstvu, tedy výše jmenované KDU-ČSL, TOP09, ČSSD, ODS a nezařazený p. Sova.
Další informace k lokalitě Ponětovská:
http://ciste-slapanice.cz/2018/06/proc-opozice-kritizuje-prodej-pozemku-ponetovska-kdyz-je-sami-chteli-prodat/
http://ciste-slapanice.cz/2017/04/ochrana-orne-pudy-a-ciste-slapanice/